⭐ V6 · 重组版 · 含时间线 + 会议存档

🏠 Menifee 住宅项目仪表盘

25450 Sherman Rd · 投资者总览 · 基础信息 + 项目进度 + 会议存档
项目
Menifee 住宅项目
地址
25450 Sherman Rd, Menifee, CA 92585
APN
329-300-001
未来持有方
Riverside Ranch Properties LLC
📜 项目基础信息 · Title / Loan / Purchase Foundation
🏛️
现登记业主
3 人共有
Kevin · Daniel · Huizhen · Joint Tenants
🏦
贷款余额
$601,300
ICBC · 6.125% · 30 年期
💰
购入价
$990,000
2023/5/24 Closed
🗺️
地块面积
4.76 AC
207,346 SF · HDR Zoning

🏛️ 产权 Title

APN329-300-001
地块描述Lot 119, Romoland #3Book 13, Pages 80-81
产权性质Fee Simple（完全产权）
持有形式Joint Tenants 三人共有
现登记业主Kevin · Daniel · Huizhen
旧地役权水 / 电 / 道路 / 公用设施历史性记录
📌 三人现以 Joint Tenants 持有。下一步通过 Grant Deed 转入 Riverside Ranch Properties LLC。

🏦 贷款 Loan

贷款方ICBC (USA) NA
贷款金额$601,300
利率6.125% (5/6 Adjustable)
月供（前 5 年）$3,653.56 P&I约 $4,797/月含税险
期限 / 借款人30 年 / Hui Zhen Yi
APR7.672%
Deed of Trust2023-0198601修订: 2023-0220181
⚠️ 5/6 ARM：第 61 个月起每 6 月调整一次。最高至 12.125%（年 8 月供最高 $5,884）。Index: SOFR_30DayAvg + 4%

💰 购买 Purchase

成交价$990,000
首付$388,700
Cash to Close$375,649.57
Closing / Disburse2023-05-24 / 06-01
卖方Steven & Carol WessellRussellville, AR
Settlement AgentLa Rue EscrowFile #026556-MM
买方经纪Grace Su · Meiguo Realty
📊 总闭账成本 $9,190.53 · 含贷款费 $6,763 + 其他 $2,427

🗺️ 土地 & 税务 Land & Tax

总面积4.76 AC ± (207,346 SF)
管辖City of Menifee
ZoningHDR · High Density Residential
General Plan20.1-24 du/ac (20.1-24 R)
Water / SewerEMWDEastern Municipal Water District
Storm DrainCity + Riverside Flood Ctrl
房产税~$5,382/期 × 22024-2025 第二期未缴
无 Escrow 年成本~$12,587.85
🚨 第二期房产税未缴 — 需跟进。General Plan 20.1-24 du/ac 是当前 13.2 du/ac 方案的合规挑战源头。
📋 产权变动历史 · Title Transfer History
2023/7/7 ① Ming Wu Zhou → Hui Zhen Yi · 父亲将名下产权转给母亲（个人财产）
2023/7/7 ② Jiaqi Cai → Kevin Zhou Yi · 妻子将名下产权转给 Kevin（个人财产）
🎯 目的：让产权集中到三人名下（Kevin、Daniel、Huizhen），简化未来转入 LLC 的程序。
🏢
下一步：通过 Grant Deed 转入 Riverside Ranch Properties LLC
目前土地由 3 人共同持有，贷款在 母亲名下。下一步通过 Grant Deed 把产权转入 Riverside Ranch Properties LLC。LLC 内部共有 4 位股东：
👤 Kevin
👤 Daniel
👤 Huizhen
👤 Mingwu
📌 注意：LLC 股东比当前产权人多一位（Mingwu），他通过 LLC 持有间接权益。
🔍
尽调摘要 · Michael Baker DD Memo
Due Diligence Summary · 2025-09-04
🆕 新增
📋 Michael Baker International · Job # 206669 · 30 页 · 涵盖场地详评 / 灾害评估 / 监管要求 / 开发标准
📥 查看完整尽调摘要 →
✅ 灾害评估 — 5 项全部通过
⛰️
边坡 Slopes
0-19% 平坦
🌍
断层 Faults
无活跃断层
💧
液化
非液化区
🌊
洪水
500 年线外
🔥
火灾
非火灾风险区
⚠️ 需要额外处理的事项（不影响"能否做"，但影响"成本和时间"）
✈️ ALUC 申请
场地在 March 空军基地 Zone D · 必须向 Riverside County Airport Land Use Commission 提交申请
🦴 古生物 HIGH 敏感区
历史出土过 mammoth / mastodon / 剑齿虎 · 施工时可能需古生物学家陪同
🦉 Burrowing Owl 调查区
邻近 WR-MSHCP 调查区 · Action OSC-54 要求 详细生物评估
🚰 无邻接污水主管
无 sewer 邻接 · 需在 Sherman Rd 内新铺设公共污水管 + 可能水管延伸（需 EMWD 确认）
🛣️ 道路改造义务
必须修建 半幅街道 + 对面 12 英尺额外路面（Sherman 74' R/W · Baroni 60' R/W）
📋 Major Plot Plan 路径
56 户 远超 6 户阈值 · 必须走裁量审批 · Community Development Director 决定
🚨 DD Memo 再次确认核心冲突：HDR 最低密度 20.1 du/ac（最高 24.0）· 当前方案 13.2 du/ac (Net) · 差距 -34%。这正是 6/4 CREDE 会议讨论 Land Use Attorney + Path A "取消最低密度要求"的法律根源。
📌 核心结论：DD Memo 没有发现"无法做"的硬性障碍。所有问题都是"需要额外工作和成本"。停车比 2.30 vs 要求 2.5 也属于设计可调整范围。
⭐ 一句话总结

风险性质已从工程层面转移到法律解释层面 · 已锁定解决方向

工程 / 消防 / 建筑 / 公共工程 4 个部门全部支持。唯一瓶颈在 Planning Department 的法律顾虑（No Net Loss Law）。Michael 已咨询 Cox Castle 律师（反馈"问题有解"），提出 Path A / B / Plan C 三条解决路径。下一步：聘请 Land Use Attorney 出法律意见书。

部门支持
4 / 5
Eng · Fire · Bldg · PW
尚有顾虑
1
Planning · 法律解释
单元数
56
DU · 13.2 du/ac Net
新建议
聘请
Land Use Attorney
备选方案
3 条
Path A · B · Plan C
📍
当前位置 · Current Position
工程全部过关 · Planning 法律解释为唯一瓶颈 · 已锁定解决方向
Pre-App + Design Review + 部门联评已完成。Engineering / Fire / Building / Public Works 全部支持。Planning 因 No Net Loss Law 担心法律责任。Michael 建议正式聘请 Land Use Attorney（Cox Castle 已咨询）。
01
概念场地平面图 + 项目数据
Site Plan & Project Data
🆕 加入现状航拍对比
🛰️
现状航拍 vs. 规划方案 (Before vs. After)
25450 Sherman Road · APN 329-300-001 · 4.76 acres
⏰ 现状 (Before · 2026)
EXHIBIT D · 项目边界
项目原始航拍（红框=4.76 ac Project Limits）
📷
航拍图待保存
请把分享的卫星图另存为：
Menifee_Site_Aerial_Before.jpg
放到 V6 同一个 outputs 文件夹
📍 现状描述：1 层独栋住宅 + 围栏内马场 + 棚屋 + 周边树木
🌾 历史用途：自 1938 年起为旱地农耕与畜牧
⚡ 现有基础：西北角架空电力线接入屋顶 · 经 Baroni Rd 闸门进入
🎯 规划 (After · RESI 2026-01)
56 DU · 13.2 du/ac
RESI Site Plan 概念方案 · 56 套 Cluster SFD
🏘️ 产品类型：56 套 Small-Lot Cluster Single-Family
📐 密度：13.2 du/ac（HDR 下限 20 · 差 6.8）
🛣️ 第二出入口：Menifee 规定 ≥30 户须设 · 可能减 1 套 → 55
PDF
📐 官方概念场地图（RESI · Murow/CREDE）
含 Vicinity Map / 航拍底图 / Project Summary
📅 2026-01-27 📄 #25081 56 DU · 13.2 du/ac 📥 下载 PDF（同文件夹）
💡 提示：下方图片已直接嵌入 HTML 中（自包含）。PDF 原图在同一 outputs 文件夹，文件名 Menifee_Cluster_Homes_Site_Plan_01-27-26.pdf · 可直接双击打开。
Menifee Cluster Homes Conceptual Site Plan
📋 Project Summary
总用地 (Gross)±4.75 AC
净用地 (Net)±4.24 AC
单元数56 DU
密度 (Net)13.2 DU/AC
建筑2-Story On Grade
🏠 Unit Mix
P1 · 3BR + 2.5BA18 DU (32%)
P2 · 4BR + 2.5BA20 DU (36%)
P3 · 4BR + 2.5BA18 DU (32%)
合计56 DU (100%)
🚗 Parking
车库 (Side-by-Side)112 SPACES
开放停车17 SPACES
总停车位129 SPACES
停车比2.30 / DU
🎯
下一步重要行动 · Priority Next Actions
基于 6/4 会议 · 按优先级排列 · 不按日期
🔴 P1 · 立即
聘请 Land Use Attorney
  • 取得 Cox Castle 正式提案
  • 确认预算上限 + 签约方式
  • 启动 Path A 法律意见书
🟡 P2 · 短期
完善正式申请包
  • RESI 修订第二出入口
  • 推进 Petra geotech 报告
  • 取得 / 更新 Will-Serve letters
  • 整理 builder feedback
🔵 P3 · 中期
正式 Entitlement 准备
  • City submittal checklist 对齐
  • 项目陈述 + No Net Loss 说明
  • 建立 monthly cost tracking
  • 确认 CEQA 路径
📅
项目时间线 · Project Timeline
From Start to Finish · Click 💬 Meetings to View Memo
含会议存档
💡 用法：🟣 紫色节点是会议事件，可点击打开完整会议纪要。🟢 已完成 · 🟡 当前 · ⚫ 未来 · 🟢深绿 = 最终目标
2023 / 5 / 24购买
🏠 土地购入 · Closing
从 Steven & Carol Wessell 购入 · 成交价 $990,000 · ICBC 贷款 $601,300 · 首付 $388,700 · Settlement: La Rue Escrow
2023 / 7 / 7产权
📋 产权集中变动 · Title Consolidation
两笔产权转移：① Ming Wu Zhou → Hui Zhen Yi（父转母）② Jiaqi Cai → Kevin（妻转 Kevin）· 目的：让产权集中到 Kevin / Daniel / Huizhen 三人名下
2025 / 3协议
Michael Baker 服务协议签署
MBI 正式进场 · 启动尽调 · 项目编号 #25081
2025 / 9 / 4📋 文档▶ 点击查看 DD 摘要
🔍 Michael Baker DD Memo 出具（30 页）
关键发现：5 项灾害评估全部通过 ✅ · 6 项需额外处理事项（ALUC / 古生物 / 猫头鹰 / 污水管 / 道路 / Major Plot Plan）· 再次确认 HDR 密度差距 -34%
2025 / 10团队
CREDE 加入 · 团队组建完成
Michael Johnston + Rex 作为业主代表接管审批流程协调
2026 / 1 / 27设计
RESI 官方 Site Plan 出图
56 DU · 13.2 du/ac Net · RESI + Murow/CREDE 联合出图 · 含 Vicinity Map / Project Summary
2026 / 早市府
Pre-Application 阶段完成
CREDE 与 CD Director + Planning Manager 共 约 4 轮面谈
2026 / 早市府
Design Review 完成
设计方案通过市政府初步审查
2026 / 中市府
部门联合评审完成 · 4 部门全部通过
✅ 工程部 · ✅ 消防部 · ✅ 建筑部 · ✅ 公共工程部 — No Red Flags
2026 / 6 / 4💬 会议▶ 点击查看完整纪要
💬 CREDE 项目进展会议（Kevin + Michael + Rex）
关键发现：风险从工程 → 法律解释。Planning 因 No Net Loss Law 不敢签字。Michael 已咨询 Cox Castle（"问题有解"），提出 Path A/B/Plan C 三条路径，建议聘 Land Use Attorney。
待定产权
🏢 Grant Deed 转入 LLC
3 人通过 Grant Deed 把产权转入 Riverside Ranch Properties LLC（4 位股东：Kevin / Daniel / Huizhen / Mingwu）
📍 当前决策
📍 等待股东对 4 项决策的表态
① 聘 Land Use Attorney · ② 三路径优先级 · ③ Warmington 关系 · ④ 预算 buffer 追加
待定法律
聘请 Land Use Attorney（Cox Castle）
取得正式提案 · 签约 · 启动 Path A 法律意见书撰写工作
待定法律
Path A 法律意见书出具
取消最低密度要求的法律依据 · 提交 City Attorney 审核 · 预计 4-8 周
待定申请包
正式 Entitlement Submittal 准备
Site Plan / Floor / Elevation / Landscape / Topo / Utility / Studies / Justification Letter
待定申请
正式申请递交（VTTM + SDP）
向 City 递交 Vesting Tentative Tract Map + Site Development Plan · 30 天初审
待定审查
City Plan Check 多轮（3-2-1 流程）
第 1 轮 3 周 · 第 2 轮 2 周 · COA 准备 1 周 · 含 2-3 次递交修订
待定CEQA
CEQA 环境审查（路径 TBD）
由 City + consultant 确认走 Exemption / Addendum / IS-MND / Other 中哪条
待定听证
Planning Commission 公开听证
最终递交后约 6 周（公告期要求）· DB Waivers / VTTM 表决
🎯 最终完成
🎯 最终审批通过 · 项目"清算"
批准函 + COA 送达 → NOE 备案 → 35 天异议期结束 → 可销售给建筑商
02
6/4 会议四个关键要点
Key Takeaways
✅
工程层面全部通过
Engineering / Fire / Building / Public Works 都没有意见。开发项目最容易被否的关卡已过。
⚠️
瓶颈只剩 Planning
市府员工 认同市场、认同产品，但因 No Net Loss Law 不敢正式批准 downzone。
⚖️
风险性质已变
问题从"项目能不能做" → "市府如何 合法地 批准"。工程风险 → 法律解释风险。
🎯
已有解决方向
Cox Castle 律师反馈 "问题有解"。建议聘 Land Use Attorney 推动签字。
🎤
完整会议纪要 / 演讲稿
Full Meeting Memo & Speech Script
点击查看
📌 6/4 CREDE 会议复盘
基于本次会议的完整演讲稿
包含 6/4 会议的 所有关键细节 — Michael 与 Rex 的开场对话、市府 4 部门反馈、Planning 的法律顾虑、Michael 的 frustrated 时刻、三条解决路径详细讨论、Cox Castle 律师反馈、第二出入口议题等。
  • ① 开场 · 个人化暖场
  • ② Michael 给的好消息
  • ③ 真正的瓶颈
  • ④ 风险性质已经变了
  • ⑤ Michael 替市府做的工作
  • ⑥ Land Use Attorney 关键
  • ⑦ 三条解决路径
  • ⑧ 工程通过 + 第二出入口
  • ⑨ 股东 4 个决策
  • ⑩ 结束语
🎤 自然版（v2） → 👔 专业版（v3） 📝 TTS 配音版
📏 v2: ~14 分钟 · v3: ~11 分钟
📂 新窗口打开
03
市政府部门审查状态板
City Department Status Board

Pre-App + Design Review + 联合评审完成。整体反馈积极 · 无重大红旗。

✓
工程部
Engineering
✅ 支持
✓
消防部
Fire
✅ 支持
✓
建筑部
Building
✅ 支持
✓
公共工程
Public Works
✅ 支持
!
规划部
Planning
⚠️ 法律顾虑
04
Michael 团队已替市府做的工作
Heavy Lifting Already Done
"We did all the heavy lifting for the city."
我们已经替市政府完成了大量本来应该他们做的工作。
— Michael，6/4 会议
✓
~4 次 Pre-App 会议
与 CD Director + Planning Manager 多轮面谈
✓
替市府解释市场
主动告诉市府"有住房总比没有好"
✓
主动联系 Warmington
已接触 Warmington Residential · 找到候选地块
✓
咨询 Cox Castle 律师
确认"问题有解" · 已有其他城市落地案例
✓
设计法律突破方案
两条法律路径已想清楚，缺律师头衔
✓
准备 Plan C 出口
已接触 BTR Townhome 开发商做兜底
05
风险性质转变 · 工程 → 法律
Risk Nature Shift
之前担心的风险
工程风险
设计 / 消防回车 / 排水 / 道路 / 公用事业 / 单位数 / 户型布局是否能过关
→
现在真正的风险
法律解释风险
市政府员工 支持项目，但担心 No Net Loss Law 下的法律责任。需律师告诉他们这是合法的才敢签字。
"They support the project. They understand the market. They want development."
他们支持项目。他们理解市场。他们希望开发发生。
— Michael，6/4 会议原话
06
核心问题 + 三条解决路径
Core Issue + Three Solution Paths
市府最低密度
~20
HDR du/ac 最低
VS
当前 Cluster SFD 方案
13.2
du/ac Net · 56 DU
⚖️ 问题本质
当前 Cluster SFD 方案 低于 HDR 最低密度要求。核心问题不是建筑设计，而是 Density / Zoning / No Net Loss 如何被 City 接受。SDBL / Density Bonus 不能直接假设为解决最低密度不足的主路径。

6/4 会议中 Michael 提出三条路径（均在讨论中 · 需 City + 律师 + 股东三方确认）：

A
法律首选
保留 24 du/ac 上限 · 取消最低密度要求
  • 不减少开发容量上限 → HCD 不反对
  • 取消下限 → 开发商可按市场需求建
  • Cox Castle 律师正在其他城市使用相同方法
  • 这是 已有实践案例，不是理论
⚠️ 需 Land Use Attorney 法律意见书
B
法律备选
建立 Romoland Overlay District
  • 保留原 HDR 高密度规划（HCD 不反对）
  • 额外叠加 Overlay 区域
  • 开发商获得 更多产品类型选择
  • 市府不承担"减容"风险
⚠️ 流程比 Path A 长
C
产品兜底
Build-To-Rent Townhome（20 du/ac）
  • 直接调整产品，满足 20 du/ac 要求
  • 不需要 City 做任何法律突破
  • Michael 已开始接触 BTR 开发商
  • 仅在 Path A / B 失败时启用
⚠️ 与 Cluster SFD 定位差异大
"We may have already found a solution."
我们可能已经找到解决办法了。
— Michael，提到 Path A 时
07
Land Use Attorney · 为什么关键
Land Use Attorney · The Pivot
🔑 Michael 的原话逻辑
"Rex 和我完全有能力想出解决方案。但我们没有律师头衔。" 工程师知道答案，规划师知道答案。但他们 没有资格替市政府解释法律。需要专业律师告诉市府："根据加州法律，这条路是合法的" — 市府员工和 City Attorney 才敢签字。
没有律师
❌
Michael / Rex 方案 无法被 City 法律认可
→
有律师（Cox Castle 已咨询）
✅
律师法律意见书 → City Attorney 有依据签字
"This has a solution."
这个问题有解。
— Cox Castle 律师反馈
08
工程已过关 · 仅余第二出入口
Engineering Pass · Only Second Entry
Rex 说明：工程团队对设计整体非常满意。消防回车、交通流线、整体布局都已认可。唯一调整项是第二出入口。
⚠️
Menifee 地方规定：30 单位以上必须有第二出入口
不是消防要求，是 Menifee 自己的地方规定。很多其他城市 100+ 套都不需要。
📉 最坏 -1 DU
调停车 + 公共空间消化
09
顾问 / 团队架构图
Team Map
业主 Owner
Kevin Zhouyi
Riverside Ranch Properties LLC
业主代表 Owner's Rep
CREDE · Michael Johnston · Rex
土木 / 规划
Michael Baker International
  • 尽调 · 约束地图
  • Will-Serve / 公用事业
  • Topo / 排水 / WQMP
建筑师
RESI
  • Yield Study ✓
  • Site Plan ✓ (56 DU)
  • 第二出入口修订
景观
MJS
  • Prelim Landscape Plan
  • 开放空间
地勘
Petra
  • 地勘报告（进行中）
  • 土壤 / 渗透
⚖️ 土地律师NEW
Cox Castle · 待聘
  • 已咨询 · "问题有解"
  • 出法律意见书
  • 支持 City Attorney 签字
市政方
City of Menifee
  • CD Director (~4 次会谈)
  • Planning Manager
  • 4 个技术部门 ✓
公关
PR Consultant · TBD
  • 社区会议
  • PC 听证准备
Potential Upzone Partner
Warmington · TBD
  • 已联系 + 找到候选地块
  • 仅作 potential partner
🏠
房客与物业管理
Tenants & Property Management
🆕 沿用原业主房客
⏳
当前状态：沿用原业主（Carol Anneme Wessel）名下房客 · 现在由专业 Property Manager 代管
数据基础来自 2023-03-09 Tenant Estoppel Certificate（Drive 里 2 张 JPG）。但 2024 年你买下后的最新月租 / 管理费 / 起止日期还没确认 — 等你拿到 PM 那边的资料后补上。
重要意义：项目处于 Entitlement 阶段（9-18 月），房屋在拆迁前都能持续收租，**这部分租金可以抵消每月项目支出**。
👥 房客信息（基于 2023 Estoppel · 需 PM 确认现状）
🏡 房屋租客 (House Tenant)
租屋子设施
姓名"Kidza" (estoppel OCR 部分名)
合同起始2011 (estoppel 记录)
⚠️ 当前月租待 PM 确认
押金$2,000 (2023 时点)
合同形式月对月 (Month-to-Month)
⚠️ 最新合同2024 你买下后转名状态 → 待确认
🐴 马场租客 (Horse/Livestock)
租马场+畜牧区
姓名Maria Sandoval
合同起始2012-07-01
2023 月租$1,650 / 月
押金$600
合同形式月对月 · 已付至 2023-02-28
⚠️ 当前状态待 PM 确认是否续租 / 是否仍是 Maria
👔 物业管理
🔑
PROPERTY
MANAGER
管理公司
待确认
(2023 时段是 Coldwell Banker)
管理费
待确认
行业惯例 8-10% of rent
合同到期
待确认
通常每年续约
📋 从 PM 拿数据时关注：① 当前每月净收入（总租金 - 管理费 - 维护费） ② 房客名单 + 月租明细 ③ 押金账户余额 ④ 是否有维修待付 ⑤ Tenant Estoppel 是否需要更新（拆迁前要让房客签新的）
💰 月度租金收入（待 PM 数据补充）
🟢
月租总额
$待填
两房客合计
🟣
月管理费
$待填
~8-10% 行业标准
📊
月净收入
$待填
总租金 - 管理费 - 维护
📅
累计收租
$待填
2024-11 至今 (~19 月)
📌 填表指南：等你从 PM 那拿到月报表后告诉我，我可以一次填全。建议在 Google Drive 新建 Sharman Rd ,Menifee/5 - 租金记录 文件夹放 PM 月报。
📂 Drive 现有租客文件（参考）· 点击展开
📁 Sharman Rd ,Menifee / 房客~maintaince /
  ├─ 📁 TENANT /
  │   ├─ 📁 旧Tenant estoppel Cerciticate / · 2 张 JPG (2023-03-09) · 历史房客确认书 ✓
  │   └─ 📄 画图任务书 (presentation)
  └─ 📁 pro tax / · 房产税相关

📁 Inspection_25450_Sherman_Road_2637451.pdf · 2023-03-12 验房报告（在 doc/ 子文件夹）
10
财务账单
Financial Dashboard
🆕 真实数据版 · Drive PDF 直读
⚖️
这个项目现在赚钱了吗？
租金收入（房产持续运营） vs. 项目支出（Entitlement 推进）= 当前净盈亏
截至 2026-06-06
🟢 租金累计收入
$待填
PM 报表汇总 · 2024-11 至今 (~19 月)
−
🔴 项目累计支出
$33,966
已确认已付 · 含 MBI/Petra/CREDE #1
=
⚖️ 净盈亏
待计算
需要 PM 那边的租金数据
💡 怎么看这个数字：项目本质是「先投入审批 → 卖给建商套利」的开发项目，当前净盈亏为负是正常的（你在投钱推 Entitlement）。
🎯 真正盈亏：项目最终成败看 「Entitled 后卖地的价格 − 总投入」。租金收入只是 持有期的缓冲，能减少现金流压力但不是最终盈亏决定因素。
📊 假设场景（待你的真实数字）：如月租 $2,500 → 19 月 = $47,500 收租 → 已盖过支出 $33,966 → 持有期 净正现金 ~$13,500；如月租 $1,650 → 19 月 = $31,350 → 几乎打平支出。
💰
已开账单总额
$56,434
CREDE $35K + RESI $15.5K + Petra $5.9K + MBI 已结
🚨
逾期未付 (RESI)
$10,500
2 张账单超过 30 天 · 需立即处理
✅
已确认已付
~$33,966
MBI $27K retainer + Petra $5.9K + CREDE $1.1K
📋
合同总额
$289K
CREDE $172K + RESI $55K + MBI $25K + Petra $11.5K + MJS $25.5K
⚠️
CREDE 发票编号关键澄清（基于邮箱标签 + 扫描）
CREDE 用 两套并行的发票编号：
✓ 3820-2502-X = Menifee 项目（本仪表盘只追踪这些）
✗ 3820-2501-X = Apple Valley 项目（不在 Menifee 仪表盘中追踪）
之前 V5/V6 看到的 "$2,018.75" 是 Apple Valley 的 Inv 3820-2501-4，不属于 Menifee。
🚨
逾期 / 未付账单（基于真实 PDF 扫描）
⚠️ RESI 严重逾期
🏠 RESI 25081-00001
逾期 100+ 天
日期: 2026-02-18 · 概念设计/Pre-App
$5,500.00
🏠 RESI 25081-00002
逾期 80+ 天
日期: 2026-03-12 · 概念设计/Pre-App
$5,000.00
🏠 RESI 25081-00003
当前未付
日期: 2026-04-16 · 概念设计/Pre-App
$5,000.00
⚡ 行动建议：RESI 合同 Phase I 共 $20K，已开账单 $15,500（$10,500 逾期 30+ 天）。Phase II Entitlement 阶段还有 $35K 没启动。建议立即与 RESI 对账并安排付款，避免合作中断。
🔔
即将到来 / 待启动账单
🏛️ CREDE Inv #6+
未在 Drive
2/3/4/5 月 月度顾问费 · 推算未到账
$9,000 × 4 = ~$36,000
🛠️ Petra 第二张
待出
最终报告 + 渗透测试 (合同剩余)
~$5,684 (合同剩余)
⚖️ Land Use Attorney
⏳ 待签约
Cox Castle · 待股东批准
估 $5K-$50K (一次性)
📂 各供应商真实金额 (基于 Drive PDF 直接读取)
🏛️
业主代表
CREDE
合同 $172K · Murow DC
$35,067.74
5 张已开 (DD #1 + ENT #1-4)
进度: 20% / 9 月期
编号 3820-2502-X
$9K/月 ENT retainer
🏠
🚨 逾期
RESI 建筑师
合同 $55K · 项目 25081
$15,500
已开 3 张 · $10,500 已逾期
Phase I 概念设计 78%
Phase II 设计 $35K 未启
需立即对账付款 ⚡
📐
✓ 已结清
MBI 工程顾问
合同 $24.9K · 项目 206669
$24,860
6 张 Est · $27K retainer 抵销
DD Memo ✓
约束图 + 4 张图纸 ✓
Retainer 剩 ~$2,140
🛠️
进行中
Petra 地勘
合同 $11.55K · 26-121P
$5,866
Inv #119465 · 2026-02-28
现场+实验室+设备 ✓
基础 $9,650 + 渗透 $1,900
最终报告 ~$5,684 待出
🌳
🆕 新增
MJS Design
合同 $25.5K · 景观设计
$0 已开
2026-03-11 已签字
Phase I 概念 $13.5K
Phase II 设计 $12K
Menifee 多个住宅经验
🏛️
未启动
City of Menifee
申请费 + 评审费
$?
Pre-App 已完成
VTTM/SDP 申请费
Entitlement 提交后
预估 $10K-$30K
📊 项目总投入进度（基于真实合同 $289K）
合同总额 = CREDE $172K + RESI $55K + MBI $25K + Petra $11.5K + MJS $25.5K
$34K
+$22K
✅ 已确认已付
$33,966
12% / $289K 合同
⚠️ 已开账单未付
$22,468
其中 $10,500 逾期
📋 合同剩余
$232,532
主要是 CREDE ENT + RESI Phase II
📌 注：合同 $289K 不含 Land Use Attorney（估 $5K-$50K）、市府申请费、Path B/C 触发成本、潜在的 Plan C 产品转换成本
📋 真实账单明细（共 15 张已开 · Drive PDF 直读）
发票日期供应商发票号说明金额状态
2025/05/14📐 MBIEst 1 / 1248260Menifee DD · 期间 4/27/25$14,282.50✓ retainer
2025/06/27📐 MBIEst 2 / 1252945Menifee DD · 期间 5/25/25TBD✓ retainer
2025/07/16📐 MBIEst 3 / 1254786Menifee DD · 期间 6/29/25TBD✓ retainer
2025/08/08📐 MBIEst 4 / 1257354Menifee DD · 期间 7/27/25TBD✓ retainer
2025/09/26📐 MBIEst 5 / 1260387Menifee DD · 期间 8/24/25TBD✓ retainer
2025/10/10📐 MBIEst 6 / 1263518Menifee DD · 期间 9/28/25 · 累计 $24,860.70/$27K retainer$0 应付✓ 结清
2025/09/30🏛️ CREDE3820-2502-1DD 按时计费 · 5 个工程师工时$1,100.00假设已付
2025/10/31🏛️ CREDE3820-2502-2ENT 首月（按比例 · 4% 进度）$6,967.74待确认
2025/11/30🏛️ CREDE3820-2502-3ENT 月度 · 10% 进度$9,000.00待确认
2025/12/31🏛️ CREDE3820-2502-4ENT 月度 · 15% 进度$9,000.00待确认
2026/01/31🏛️ CREDE3820-2502-5ENT 月度 · 21% 进度$9,000.00待确认
2026/02~05🏛️ CREDE3820-2502-6~9预估 4 张未在 Drive · 推算月度 $9K~$36,000未追踪
2026/02/18🏠 RESI25081-00001Phase I 概念设计$5,500.00🚨 逾期 100+ 天
2026/03/12🏠 RESI25081-00002Phase I 概念设计$5,000.00🚨 逾期 80+ 天
2026/04/16🏠 RESI25081-00003Phase I 概念设计 · 78% 完成$5,000.00⏳ 当前未付
2026/02/28🛠️ Petra119465地勘 · 现场+实验室+设备+渗透$5,866.00假设已付
已开账单合计（Drive 可见） $56,433.74
RESI 逾期合计 $10,500.00 🚨
💡 来源：所有金额直接从 Google Drive 里的 PDF 读取（不再依赖邮件附件预测）。Drive 里现在按 3 - 发票 文件夹按供应商分类存放。
🔮 未来成本敞口（按优先级）· 点击展开
⚖️ Land Use Attorney
Cox Castle · 法律意见书 · 当前最高优先
🏠 RESI Phase 2
第二出入口修订 · 设计深化
📐 MBI Townhome 持续
Topo / Grading / WQMP · 按月开始
🏛️ CREDE 持续月度
预计 9-18 个月持续
🏛️ 市府申请费
VTTM + SDP 正式递交
🌳 CEQA + ALUC + 古生物
DD 发现的额外审批
⚠️ Overlay 推动 (仅 Path B)
市议会推动 · 仅条件触发
⚠️ BTR 产品转换 (仅 Plan C)
RESI 重新设计 · 兜底