AB 98（Assembly Bill 98） · 加州工业仓储法案

• 2024 年原版出台后曾引起工业市场担忧（审批流程被搞复杂）
• 最新修订版本：移除了大量 nuance，处理工业项目流程更 streamlined
• Rex 认为：这对 Apple Valley 属于结构性利好 — 项目处于"加州工业项目复苏+审批放宽"的双重风口
• 对项目意义：降低未来审批不确定性 · 买家估值时风险折扣减少 · "高沙漠 = 新前沿"是营销故事的有力佐证
• 提醒自己：JLL 谈定价时把"AB 98 修订"作为一条 catalyst 写进营销 deck

SCE（Southern California Edison）容量分配 · "先到先得"机制

• 类比：Rex 把它比作"buying mineral rights, but for energy" — 谁先申请到，容量就是谁的
• 对 AV 项目意义：工业买家最关心的就是电力可用性。一个有 SCE 容量预留的工业地块 vs. 没有 — 买家估值可能差 15-25%
• Rex 已 hint：CREDE 与 SCE 有现成 connections，启动流程不难
• ⚠ Kevin 行动项：明确说"go ahead"给 Rex，让他启动申请。这一句话决定 SCE 容量是否归我们
• 风险：不启动 = 邻地（Lecangs / Walmart / ARCO）继续抢容量，未来同区可用容量越来越少

• 消防独立提交 (Fire Separate Submittal) — 4/27 城市要求项，会议中 Kevin 只是提及，但没有进展讨论
• 给水独立提交 (Water Separate Submittal) — 同上
• 遮蔽 + 外围景观更新 (Screening + Landscape) — 同上
• 结论：这 3 项仍属于"邮件零证据 + 会议未推进" — 需 Kevin 下次主动问 Mike/Rex 状态

JLL 原始挂牌协议（Chase Berry 起草）

• 原始条款：2 年挂牌期 + 自动延长 1 年 = JLL 锁定 3 年独家
• Kevin 修订要求（5/14 邮件）：extension 改为 owner-elected（业主主动选择延长），不是自动
• 5/30 Mike 邮件确认：同意 Kevin 修订建议，承诺让 Pat 出新版
• 6/3 会议（本次）：Mike 周末再 ping 一次 + 当天又发消息 — JLL 至今未回复
• 风险：每多拖 1 周，team 就少 1 周热身正式市场。但 Kevin 立场强硬 — 3 年锁定不可接受
• 下一步：等 Pat 回邮件 → Kevin 复核签署

当前状态：⚠ 疑似找到，未确认

• 看到了什么：Dale Evans Parkway 路边一个 for sale 牌子 + LoopNet 上一个 ~10 acres 挂牌 + 位置大致对应
• 没看到的：APN 编号没有核对。很可能不是同一块地
• 下一步：打电话给 LoopNet 上 broker，问 APN — 5 分钟搞定

假设是那块地（待确认）— Missing Parcel 的真实价值

• 位置：AV 项目中央，约 10 acres，目前不属于 Kevin
• 挂牌报价：$1,200,000
• Michael 评估："asking for the moon" — 报价虚高
• Rex 评估：留着这块 = 未来被工业建筑 + 卡车区包围 = "virtually worthless" → 卖方处于弱议价方

真实价值 = Sewer 改线成本节省（不是 10 英亩本身）

• 如果没有这块地：未来买家必须接受现状 sewer 走向 → 收购后要rip out + reroute sewer → 成本约 $1,000,000
• 买家会从售价里 deduct 这 $100 万 → Kevin 售价直接降 $100 万
• 如果取得这块地：建筑布局更完整 + Sewer 可以走北南向新走线（不被现有 sewer 限制） → 买家估值上升
• 核心公式：Missing Parcel 价值 ≈ 帮买家节省的 sewer rebuild 成本（约 $1M）+ 布局灵活性溢价
• 结论：Missing Parcel ≠ 10 英亩土地 · Missing Parcel = Sewer Cost Avoidance + 布局灵活性

谈判策略

• 等 JLL engagement 落地后，由 Pat Wood / Chase 接洽 LoopNet 上的卖方 broker
• Kevin 立场："有这块更好，但没有也能开发" — 不要让卖方觉得我们必需
• 底价目标：远低于 $1.2M（具体由 JLL 谈判后定）
• 关键时间窗：挂牌后第一批询盘往往最有谈判空间 — Kevin 应尽快让 JLL 启动接洽

Easement（地役权） · 允许他人在你土地上做某事（如埋管线）的法定权利

• 目前情况：ARCO 需要在 Kevin 地块上埋 sewer，所以需要 easement
• 问题：现有 easement 走南北向 = 直接挡住 Kevin 未来建筑位置

CoA（Conditions of Approval · 审批条件） · 城市批准项目时附加的强制执行条件

• 城市方案：在 CoA 里写明 "拿 grading permit 前必须 vacate 现有 easement + 录入新 easement 绕过建筑"
• 城市自己签的 CoA = 城市必须执行
• 这就把"对方善意"变成了"对方法定义务"

MSP（Sewer Master Plan · 污水总体规划） · 城市官方 sewer 规划文件

• 2025-12 至 2026-02 Mike 推动：把 sewer reroute 路线纳入 MSP draft
• 2026-02-12 Ryan Orgill (Carollo) 书面确认纳入
• 本会议确认：方案即将被 city council 正式 adopt

Easement Vacation（地役权撤销） · 城市正式撤销原有 easement

• 触发时点：Kevin 拿 grading permit 前
• 替换为：新 easement，路线绕过建筑
• 记录方式：录入产权 deed

Grading Permit（场地平整许可证） · 实际动土施工前最后一道许可

• 这是 entitlement 之后的施工许可阶段
• 城市把 vacation 绑在这里 = 强制时点

✅ 这事的意义

• 双层 backup：① MSP 即将被 council 采纳 ② CoA 强制条件
• 原"高风险"现已大幅降级：从 risk-arco 在 4/27 之前是项目最大不确定性 → 现在是"已有清晰技术路径"
• 未消除的尾巴：① MSP 必须 council 正式 adopt（待） ② CoA 必须在项目 entitlement 通过时一并通过 ③ 未来买家做 due diligence 时仍要解释清楚这套机制
• 对买家叙事：从"sewer easement 是个未解决的不确定性" → "sewer 改线方案已写入城市 MSP + CoA，确定性高"

TPM · SPR · SUP · SDP — 不是"二选一"，是工作流的不同阶段

• TPM（Tentative Parcel Map）— 划地图 / 土地权属重组 · entitlement 阶段
• SPR（Site Plan Review）— 场地规划审查（布局合理性） · entitlement 阶段
• SUP（Special Use Permit）— 用途许可（工业用途的酌定审批） · entitlement 阶段
• SDP（Site Development Permit）— 施工许可（实际场地改造） · entitlement 之后的施工阶段

本次会议的新信息

• 城市要求每个 parcel 都要分别申请（separate applications），因为项目跨街
• 但所有 application 同时打包到同一个 hearing（packaged for one hearing）
• 意味着：申报包不止一份，但议会听证只开一次
• 市政 supportive · zoning consistent — 不算大问题，只是流程多一点