🏠 Menifee 住宅项目仪表盘
25450 Sherman Rd · 投资者总览 · 基础信息 + 项目进度 + 会议存档
项目
Menifee 住宅项目
地址
25450 Sherman Rd, Menifee, CA 92585
APN
329-300-001
未来持有方
Riverside Ranch Properties LLC
📜 项目基础信息 · Title / Loan / Purchase Foundation
现登记业主
3 人共有
Kevin · Daniel · Huizhen · Joint Tenants
贷款余额
$601,300
ICBC · 6.125% · 30 年期
购入价
$990,000
2023/5/24 Closed
地块面积
4.76 AC
207,346 SF · 高密度住宅 Zoning
🏛️ 产权 Title
APN329-300-001
地块描述Lot 119, Romoland #3Book 13, Pages 80-81
产权性质Fee Simple（完全产权）
持有形式Joint Tenants 三人共有
现登记业主Kevin · Daniel · Huizhen
旧地役权水 / 电 / 道路 / 公用设施历史性记录
📌 三人现以 Joint Tenants 持有。下一步通过 Grant Deed 转入 Riverside Ranch Properties LLC。
🏦 贷款 Loan
贷款方ICBC (USA) NA
贷款金额$601,300
利率6.125% (5/6 Adjustable)
月供（前 5 年）$3,653.56 P&I约 $4,797/月含税险
期限 / 借款人30 年 / Hui Zhen Yi
APR7.672%
Deed of Trust2023-0198601修订: 2023-0220181
⚠️ 5/6 ARM：第 61 个月起每 6 月调整一次。最高至 12.125%（年 8 月供最高 $5,884）。Index: SOFR_30DayAvg + 4%
💰 购买 Purchase
成交价$990,000
首付$388,700
Cash to Close$375,649.57
Closing / Disburse2023-05-24 / 06-01
卖方Steven & Carol WessellRussellville, AR
Settlement AgentLa Rue EscrowFile #1e3a8a-MM
买方经纪Grace Su · Meiguo Realty
📊 总闭账成本 $9,190.53 · 含贷款费 $6,763 + 其他 $2,427
🗺️ 土地 & 税务 Land & Tax
总面积4.76 AC ± (207,346 SF)
管辖City of Menifee
Zoning高密度住宅 · High Density Residential
General Plan20.1-24 du/ac (20.1-24 R)
Water / SewerEMWDEastern Municipal Water District
Storm DrainCity + Riverside Flood Ctrl
房产税~$5,382/期 × 22024-2025 第二期未缴
无 Escrow 年成本~$12,587.85
🚨 第二期房产税未缴 — 需跟进。General Plan 20.1-24 du/ac 是当前 13.2 du/ac 方案的合规挑战源头。
📋 产权变动历史 · Title Transfer History
2023/7/7
①
Ming Wu Zhou → Hui Zhen Yi · 父亲将名下产权转给母亲（个人财产）
2023/7/7
②
Jiaqi Cai → Kevin Zhou Yi · 妻子将名下产权转给 Kevin（个人财产）
🎯 目的：让产权集中到三人名下（Kevin、Daniel、Huizhen），简化未来转入 LLC 的程序。
下一步：通过 Grant Deed 转入 Riverside Ranch Properties LLC
目前土地由 3 人共同持有，贷款在 母亲名下。下一步通过 Grant Deed 把产权转入 Riverside Ranch Properties LLC。LLC 内部共有 4 位股东：
👤 Kevin
👤 Daniel
👤 Huizhen
👤 Mingwu
📌 注意：LLC 股东比当前产权人多一位（Mingwu），他通过 LLC 持有间接权益。
⭐ 一页速览
关键指标 + 待决策事项
Executive Summary · 截至 2026/6/30
规划户数
56 DU
13.2 du/ac net · 4.76 AC
审批路径
Downzone + Upzone + GPA
并行处理 · SB 131 豁免
当前阶段
Pre-App 已递交
2026/4/7 · 等正式流程确认
部门支持
4 / 5
仅 Planning 待解（法律）
未结事项
5 项
2 已定 · 3 待决策
财务账单
23 张
全部已付 ✅
📖 名词速释
GPA（General Plan Amendment · 总体规划修正案）：改动城市最高层级的土地使用蓝图，需市议会表决。
Downzone / Upzone（降区 / 升区）：降低 / 提高某地块的允许密度。
No Net Loss（住房不净损失）：城市不能因此减少总住房容量，所以要"一块降、一块升"配对。
SB 131（2025）：为落实住房计划的 rezoning 提供 CEQA（环评）豁免，省时省钱。
Downzone / Upzone（降区 / 升区）：降低 / 提高某地块的允许密度。
No Net Loss（住房不净损失）：城市不能因此减少总住房容量，所以要"一块降、一块升"配对。
SB 131（2025）：为落实住房计划的 rezoning 提供 CEQA（环评）豁免，省时省钱。
📌 待决策与未结风险（集中视图）
进行中
密度路径：downzone + upzone + GPA
等 City 正式流程确认 · Cox Castle 出 Path A 法律意见书 · Warmington 为候选 upzone 地块
✅ 已定
Land Use Attorney 已聘（Cox Castle）
Chris Burt · 6/17 签约 · $865/hr · 待出法律意见书
待定
Warmington 合作 + 预算 buffer
是否正式启动 upzone 合作 · 追加律师 / Plan C / 第二出入口预算
✅ 已定
污水方案：采用化粪池 septic
无邻接污水主管 → 不接驳公共污水主管
待处理
第二出入口（>30 户规定）
RESI 修订 场地平面图 · 目标保 56 DU（最坏 -1 → 55）
🚧 待完成的工作（顾问交付物）
哪些活儿还没干完 · 已签固定合同里 ~$146K 待开票（RESI 后半段 + MBI 土木 + MJS 景观）。
🧭 申请流程进度 · 当前位置
🔵 已完成 · 🟠 当前 · ⚪ 未来（含时间预期，均为估算）
⏱️ 整体时间预期（估算）：自当前至最终审批，乐观 ~9 个月、保守 ~15+ 个月，主要取决于 downzone/upzone/GPA 推进与 CEQA 路径。
🏛️ 官方流程
Menifee 官方申请流程图（Entitlement Process）
忠实复刻自 City of Menifee Development Workflow（cityofmenifee.us）· ⚠️ 官方审查时间假设无需 CEQA；预申请阶段会明确 CEQA 要求。
📍 本项目当前位置：预申请 Pre-App 已递交（2026/4/7），等 City 正式流程（downzone + upzone + GPA）确认后进入「正式提交」阶段。
💵 各阶段预计付款（估算 · 非财务建议）
💰 各供应商「已付 vs 合同」
深色=已付（发票真实金额，CREDE 含 $9k/月顾问费）· 浅色=合同剩余待开票。
已付合计 $135,438（含 MBI 早期尽调 $27,000）· 已签固定合同 ~$206,050（尚约 $146,420 待开票）· 预估总 ~$330–470k（含环评 / 申请费等估算）。
一项目基础Fundamentals
1
🔍 尽职调查摘要
Due Diligence Summary · 2025-09-04
🆕 新增
📋 Michael Baker International · Job # 206669 · 30 页 · 涵盖场地详评 / 灾害评估 / 监管要求 / 开发标准
📥 查看完整尽调摘要(见附录 A)→
✅ 灾害评估 — 5 项全部通过
⛰️
边坡 Slopes
0-19% 平坦
🌍
断层 Faults
无活跃断层
💧
液化
非液化区
🌊
洪水
500 年线外
🔥
火灾
非火灾风险区
⚠️ 需要额外处理的事项（不影响"能否做"，但影响"成本和时间"）
✈️ ALUC 申请
场地在 March 空军基地 Zone D · 必须向 Riverside County Airport Land Use Commission 提交申请
🦴 古生物 HIGH 敏感区
历史出土过 mammoth / mastodon / 剑齿虎 · 施工时可能需古生物学家陪同
🦉 Burrowing Owl 调查区
邻近 WR-MSHCP 调查区 · Action OSC-54 要求 详细生物评估
🚰 无邻接污水主管 ✅ 已定·采用化粪池 septic
无 sewer 邻接 · 需在 Sherman Rd 内新铺设公共污水管 + 可能水管延伸（需 EMWD 确认） ｜ 决议：改用化粪池，无需接驳公共污水主管
🛣️ 道路改造义务
必须修建 半幅街道 + 对面 12 英尺额外路面（Sherman 74' R/W · Baroni 60' R/W）
📋 Major Plot Plan 路径
56 户 远超 6 户阈值 · 必须走裁量审批 · Community Development Director 决定
🚨 DD Memo 再次确认核心冲突：高密度住宅 最低密度 20.1 du/ac（最高 24.0）· 当前方案 13.2 du/ac (Net) · 差距 -34%。这正是 6/4 CREDE 会议讨论 Land Use Attorney + Path A "取消最低密度要求"的法律根源。
📌 核心结论：DD Memo 没有发现"无法做"的硬性障碍。所有问题都是"需要额外工作和成本"。停车比 2.30 vs 要求 2.5 也属于设计可调整范围。
2
🗺️ 场地与项目数据
场地平面图 & Project Data
🆕 加入现状航拍对比
🛰️
现状 vs. 预期效果 (Before vs. Expectations)
25450 Sherman Road · APN 329-300-001 · 4.76 acres
PDF
📐 官方概念场地图（RESI · Murow/CREDE）
含 Vicinity Map / 航拍底图 / Project Summary
💡 提示：下方图片已直接嵌入 HTML 中（自包含）。PDF 原图在同一 outputs 文件夹，文件名
Menifee_Cluster_Homes_Site_Plan_01-27-26.pdf · 可直接双击打开。
📋 Project Summary
总用地 (Gross)±4.75 AC
净用地 (Net)±4.24 AC
单元数56 DU
密度 (Net)13.2 DU/AC
建筑2-Story On Grade
🏠 Unit Mix
P1 · 3BR + 2.5BA18 DU (32%)
P2 · 4BR + 2.5BA20 DU (36%)
P3 · 4BR + 2.5BA18 DU (32%)
合计56 DU (100%)
🚗 Parking
车库 (Side-by-Side)112 SPACES
开放停车17 SPACES
总停车位129 SPACES
停车比2.30 / DU
🛒 产品决策:出售型 Cluster
Michael Johnston(CREDE)评估:此市场 出售 > 出租;3 层出售产品在梅尼菲不存在;推荐 cluster 集群独栋(左右共用巷道 6 户 + 中央共用巷道 10 户),售价 $50–60 万+,造价低于联排/公寓,每英亩约 12–15 户。参照 Richmond American Homes 的类似项目。
📐 建筑师选型 → RESI
CREDE 做了提案对比矩阵,候选:KTGY · RESI · Danielian · C2(Michael 起初不推 AO)。最终选定:RESI Architecture(建筑)+ MJS(景观)。RESI 联系人 Chris Weimholt / Corey DeManty。
⚠️ 市府对场地图要的细节(2/2 评审后):退线尺寸、Sherman Rd 道路捐让(dedication)、道路尺寸、街道两端间距、车库间距、巷道宽度、车位尺寸。市府总体反馈积极,喜欢配套(amenity)空间。RESI 后续加了阁楼/第 4 卧选项(P1 +OPT)提升竞争力。
3
📅 项目时间线
From Start to Finish · Click 💬 Meetings to View Memo
含会议存档
💡 用法：蓝色描边节点是会议/文档事件，可点击打开完整纪要。🔵 已完成 · 🟠 当前 · ⚪ 未来 · 🔵 最终目标 · 共 42 个节点（含邮件还原的细节）
🏊 横向泳道 · 按合作方
每条泳道 = 一个合作方，圆点 = 该方的关键事件（空心=未来）。时间轴 2025/2 → 2026/6。
📋 详细时间线（竖向 · 含附件）
二6/4 会议与市府反馈The 6/4 Meeting & City Feedback
⭐ 一句话总结
风险性质已从工程层面转移到法律解释层面 · 已锁定解决方向
工程 / 消防 / 建筑 / 公共工程 4 个部门全部支持。唯一瓶颈在 Planning Department 的法律顾虑（No Net Loss Law）。Michael 已咨询 Cox Castle 律师（反馈"问题有解"），提出 Path A / B / Plan C 三条解决路径。下一步：聘请 Land Use Attorney 出法律意见书。
部门支持
4 / 5
Eng · Fire · Bldg · PW
尚有顾虑
1
Planning · 法律解释
单元数
56
DU · 13.2 du/ac Net
新建议
聘请
Land Use Attorney
备选方案
3 条
Path A · B · Plan C
4
📝 会议要点速览
Key Takeaways
✅
工程层面全部通过
Engineering / Fire / Building / Public Works 都没有意见。开发项目最容易被否的关卡已过。
⚠️
瓶颈只剩 Planning
市府员工 认同市场、认同产品，但因 No Net Loss Law 不敢正式批准 downzone。
⚖️
风险性质已变
问题从"项目能不能做" → "市府如何 合法地 批准"。工程风险 → 法律解释风险。
🎯
已有解决方向
Cox Castle 律师反馈 "问题有解"。建议聘 Land Use Attorney 推动签字。
5
🎤 完整会议纪要与演讲稿
Full Meeting Memo & Speech Script
点击查看
📌 6/4 CREDE 会议复盘
基于本次会议的完整演讲稿
包含 6/4 会议的 所有关键细节 — Michael 与 Rex 的开场对话、市府 4 部门反馈、Planning 的法律顾虑、Michael 的 frustrated 时刻、三条解决路径详细讨论、Cox Castle 律师反馈、第二出入口议题等。
- ① 开场 · 个人化暖场
- ② Michael 给的好消息
- ③ 真正的瓶颈
- ④ 风险性质已经变了
- ⑤ Michael 替市府做的工作
- ⑥ Land Use Attorney 关键
- ⑦ 三条解决路径
- ⑧ 工程通过 + 第二出入口
- ⑨ 股东 4 个决策
- ⑩ 结束语
6
🏛️ 市府部门审查状态
City Department Status Board
Pre-App + Design Review + 联合评审完成。整体反馈积极 · 无重大红旗。
✓
工程部
Engineering
✅ 支持
✓
消防部
Fire
✅ 支持
✓
建筑部
Building
✅ 支持
✓
公共工程
Public Works
✅ 支持
!
规划部
Planning
⚠️ 法律顾虑
7
💪 团队已替市府完成的工作
Heavy Lifting Already Done
"We did all the heavy lifting for the city."
我们已经替市政府完成了大量本来应该他们做的工作。
— Michael，6/4 会议
✓
~4 次 Pre-App 会议
与 CD Director + Planning Manager 多轮面谈
✓
替市府解释市场
主动告诉市府"有住房总比没有好"
✓
主动联系 Warmington
已接触 Warmington Residential · 找到候选地块
✓
咨询 Cox Castle 律师
确认"问题有解" · 已有其他城市落地案例
✓
设计法律突破方案
两条法律路径已想清楚，缺律师头衔
✓
准备 Plan C 出口
已接触 BTR Townhome 开发商做兜底
三核心议题:审批风险与解决路径Core Challenge
8
⚖️ 风险性质:工程 → 法律
Risk Nature Shift
之前担心的风险
工程风险
设计 / 消防回车 / 排水 / 道路 / 公用事业 / 单位数 / 户型布局是否能过关
→
现在真正的风险
法律解释风险
市政府员工 支持项目，但担心 No Net Loss Law 下的法律责任（解决方案见"关键一招:土地使用律师"）。
"They support the project. They understand the market. They want development."
他们支持项目。他们理解市场。他们希望开发发生。
— Michael，6/4 会议原话
9
🧭 核心问题与三条解决路径
Core Issue + Three Solution Paths
市府最低密度
~20
高密度住宅 du/ac 最低
VS
当前 Cluster SFD 方案
13.2
du/ac Net · 56 DU
⚖️ 问题本质
当前 Cluster SFD 方案 低于 高密度住宅 最低密度要求。核心问题不是建筑设计，而是 Density / Zoning / No Net Loss 如何被 City 接受。SDBL / Density Bonus 不能直接假设为解决最低密度不足的主路径。
6/4 会议中 Michael 提出三条路径（均在讨论中 · 需 City + 律师 + 股东三方确认）：
A
法律首选
保留 24 du/ac 上限 · 取消最低密度要求
- 不减少开发容量上限 → HCD 不反对
- 取消下限 → 开发商可按市场需求建
- Cox Castle 律师正在其他城市使用相同方法
- 这是 已有实践案例，不是理论
⚠️ 需 Land Use Attorney 法律意见书
B
法律备选
建立 Romoland Overlay District
- 保留原 高密度住宅规划（HCD 不反对）
- 额外叠加 Overlay 区域
- 开发商获得 更多产品类型选择
- 市府不承担"减容"风险
⚠️ 流程比 Path A 长
C
产品兜底
Build-To-Rent Townhome（20 du/ac）
- 直接调整产品，满足 20 du/ac 要求
- 不需要 City 做任何法律突破
- Michael 已开始接触 BTR 开发商
- 仅在 Path A / B 失败时启用
⚠️ 与 Cluster SFD 定位差异大
"We may have already found a solution."
我们可能已经找到解决办法了。
— Michael，提到 Path A 时
🎯 后续演进 · 邮件最新选定路径(2025Q4–2026)
① 降区 + 配对升区
✓ 选定把本地块正式降区(downzone)到匹配 cluster 的密度,同时把另一地块升区(upzone)补足全市 Housing Element/No Net Loss 容量。SB 131(2025)对住房元素内的降/升区给 CEQA 豁免。
② Unit Banking(单元储备)
✓ 选定与梅尼菲另一家开发商协调,让其在你的地块上"储备"额外住房单元满足最低密度,你实际仍按 cluster 建。市府确认目前允许另一项目利用这部分盈余住房。
③ Density Bonus(SDBL)
✗ 被堵HCD(加州住房部)TAL Fremont 技术援助函明确:SDBL 不能豁免最低密度要求 → 此路不通。且经适房可能劝退出售型买家/建商。
④ 改为 BTR(建造出租)
✗ 不采用把项目认定为 BTR(build-to-rent)多户产品满足要求。Kevin 不采用 —— 增加复杂度,且更难卖给出售型建商。
📌 关键监管背景:① HCD TAL Fremont 函 —— SDBL 不能豁免最低密度;② SB 131(2025 州长签署) —— 已认证住房元素内的降/升区行动可免单独 CEQA 审查;③ No Net Loss 法 —— 降区须在别处补回容量;④ 市府 Housing Element 有 ~2,200 套缓冲 → 你可能根本不需要升区(待市府缓冲分析确认)。
✅ 当前选定路径:走 ① 降区 + 配对升区 与 ② Unit Banking(最干净、最好卖给出售型建商),不走 Density Bonus / BTR。市府认为"存在切实可行的推进路径",待 City Attorney 审查与缓冲分析结果。
⚖️ 已聘土地使用律师落地(2026/06/17):Cox Castle · Chris Burt 聘用协议已签、$2,000 retainer 已电汇、工作启动,重点正是制定应对 Downzone 的法律策略。
⚖️ 已聘土地使用律师落地(2026/06/17):Cox Castle · Chris Burt 聘用协议已签、$2,000 retainer 已电汇、工作启动,重点正是制定应对 Downzone 的法律策略。
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🔑 关键一招:土地使用律师
Land Use Attorney · The Pivot
🔑 Michael 的原话逻辑
"Rex 和我完全有能力想出解决方案。但我们没有律师头衔。" 工程师知道答案，规划师知道答案。但他们 没有资格替市政府解释法律。需要专业律师告诉市府："根据加州法律，这条路是合法的" — 市府员工和 City Attorney 才敢签字。
没有律师
❌
Michael / Rex 方案 无法被 City 法律认可
→
有律师（Cox Castle 已咨询）
✅
律师法律意见书 → City Attorney 有依据签字
"This has a solution."
这个问题有解。
— Cox Castle 律师反馈
11
🚧 工程已过关 · 仅余第二出入口
Engineering Pass · Only Second Entry
Rex 说明：工程团队对设计整体已认可，唯一调整项是第二出入口。
⚠️
Menifee 地方规定：30 单位以上必须有第二出入口
不是消防要求，是 Menifee 自己的地方规定。很多其他城市 100+ 套都不需要。
📉 最坏 -1 DU
调停车 + 公共空间消化
调停车 + 公共空间消化
四团队、资产与财务Team, Assets & Finance
12
👥 团队与顾问架构
Team Map
业主 Owner
Kevin Zhouyi
Riverside Ranch Properties LLC
业主代表 Owner's Rep
CREDE · Michael Johnston · Rex
土木 / 规划
Michael Baker International
- 尽调 · 约束地图
- Will-Serve / 公用事业
- Topo / 排水 / 水质管理计划
建筑师
RESI
- Yield Study ✓
- 场地平面图 ✓ (56 DU)
- 第二出入口修订
景观
MJS
- Prelim Landscape Plan
- 开放空间
地勘
Petra
- 地勘报告（进行中）
- 土壤 / 渗透
⚖️ 土地律师NEW
Cox Castle · 已聘 ✓
- Chris Burt · 6/17 签约 · $865/hr
- $2,000 retainer 已电汇
- 做 Downzone 法律策略 → City Attorney 签字
市政方
City of Menifee
- CD Director (~4 次会谈)
- Planning Manager
- 4 个技术部门 ✓
公关
PR Consultant · TBD
- 社区会议
- PC 听证准备
Potential Upzone Partner
Warmington · TBD
- 已联系 + 找到候选地块
- 仅作 potential partner
⚠️ 签约主体使用澄清(重要)
Kevin 明确:Menifee 项目用 Riverside Ranch Properties LLC;Apple Valley 项目用 KE & DA Properties LLC。
但历史上 Menifee 的顾问发票(Petra / RESI / CREDE)开在 KE & DA Properties LLC 名下(合同方),付款多由 Riverside Ranch 支票户(…0560)支付。Petra 付款邮件即注明"发票开给 KE&DA、付款方为 Riverside Ranch"。
📌 建议:报税/产权/最终结算时统一归集,确认各合同主体与最终持有主体一致;新合同(MBI 土建、RESI、Cox Castle、City)抬头按 Riverside Ranch 走。
但历史上 Menifee 的顾问发票(Petra / RESI / CREDE)开在 KE & DA Properties LLC 名下(合同方),付款多由 Riverside Ranch 支票户(…0560)支付。Petra 付款邮件即注明"发票开给 KE&DA、付款方为 Riverside Ranch"。
📌 建议:报税/产权/最终结算时统一归集,确认各合同主体与最终持有主体一致;新合同(MBI 土建、RESI、Cox Castle、City)抬头按 Riverside Ranch 走。
👥 团队联系人(Menifee)
| 角色 | 公司 | 联系人 | 备注 |
|---|---|---|---|
| 业主 | Riverside Ranch Properties LLC | Kevin Zhouyi | kevin.zhouyi@kedaproperty.com · Managing Member |
| 业主代表 / 前瞻规划总监 | CREDE / Murow | Michael Johnston | michael.johnston@credegroup.com · 949-617-5431 |
| 助理项目经理 / 报批推进 | CREDE / Murow | Rex Kathcart | rex.kathcart@credegroup.com · 949-418-8342 |
| 顾问(早期) | CREDE | Bob Garrison | bob.garrison@credegroup.com |
| 建筑师 | RESI Architecture | Chris Weimholt · Corey DeManty | chrisw@resi-arch.com · (949) 230-6926 |
| 景观 | MJS Design Group | Mark Schattinger | President |
| 土木/尽调 | Michael Baker Int'l | Valerie Clarke · Tracey Raszewski | Wendy Reda / Tina Roesslein(账务) |
| 地勘 | Petra Geosciences | Katie Bhutia · Rich Rizk · Molly Saude | 26-121P · (657) 269-4901 |
| 土地使用律师 | Cox, Castle & Nicholson | Christopher (Chris) Burt | ✓ 协议 2026/06/17 签字 · $865/hr · $2,000 retainer 已电汇 · 做 Downzone 法律策略 |
📍 CREDE/Murow 新地址(2026 起):18301 Von Karman Avenue, Suite 600, Irvine, CA 92612(原 16800 Aston St, Suite 200)。
13
🏠 房客与物业管理
Tenants & Property Management
🆕 沿用原业主房客
⏳
当前状态：沿用原业主（Carol Anneme Wessel）名下房客 · 现在由专业 Property Manager 代管
数据基础来自 2023-03-09 Tenant Estoppel Certificate（Drive 里 2 张 JPG）。但 2024 年你买下后的最新月租 / 管理费 / 起止日期还没确认 — 等你拿到 PM 那边的资料后补上。
重要意义：项目处于 Entitlement 阶段（9-18 月），房屋在拆迁前都能持续收租，**这部分租金可以抵消每月项目支出**。
重要意义：项目处于 Entitlement 阶段（9-18 月），房屋在拆迁前都能持续收租，**这部分租金可以抵消每月项目支出**。
👥 房客信息（基于 2023 Estoppel · 需 PM 确认现状）
👔 物业管理
🔑
PROPERTY
MANAGER
MANAGER
管理公司
待确认
(2023 时段是 Coldwell Banker)
管理费
待确认
行业惯例 8-10% of rent
合同到期
待确认
通常每年续约
📋 从 PM 拿数据时关注：① 当前每月净收入（总租金 - 管理费 - 维护费） ② 房客名单 + 月租明细 ③ 押金账户余额 ④ 是否有维修待付 ⑤ Tenant Estoppel 是否需要更新（拆迁前要让房客签新的）
💰 月度租金收入（待 PM 数据补充）
🟢
月租总额
$待填
两房客合计
🟣
月管理费
$待填
~8-10% 行业标准
📊
月净收入
$待填
总租金 - 管理费 - 维护
📅
累计收租
$待填
2024-11 至今 (~19 月)
📌 填表指南：等你从 PM 那拿到月报表后告诉我，我可以一次填全。建议在 Google Drive 新建
Sharman Rd ,Menifee/5 - 租金记录 文件夹放 PM 月报。
📂 Drive 现有租客文件（参考）· 点击展开
📁 Sharman Rd ,Menifee / 房客~maintaince /
├─ 📁 TENANT /
│ ├─ 📁 旧Tenant estoppel Cerciticate / · 2 张 JPG (2023-03-09) · 历史房客确认书 ✓
│ └─ 📄 画图任务书 (presentation)
└─ 📁 pro tax / · 房产税相关
📁 Inspection_25450_Sherman_Road_2637451.pdf · 2023-03-12 验房报告（在 doc/ 子文件夹）
├─ 📁 TENANT /
│ ├─ 📁 旧Tenant estoppel Cerciticate / · 2 张 JPG (2023-03-09) · 历史房客确认书 ✓
│ └─ 📄 画图任务书 (presentation)
└─ 📁 pro tax / · 房产税相关
📁 Inspection_25450_Sherman_Road_2637451.pdf · 2023-03-12 验房报告（在 doc/ 子文件夹）
14
💰 财务账单
Financial Dashboard
🆕 真实数据版 · Drive PDF 直读
⚖️
这个项目现在赚钱了吗？
租金收入（房产持续运营） vs. 项目支出（Entitlement 推进）= 当前净盈亏
截至 2026-06-17
🟢 租金累计收入
$待填
PM 报表汇总 · 2024-11 至今 (~19 月)
−
🔴 持有期累计支出
$135,438 +
顾问费 $130,698 + 市政费 $2,740 + 律师 retainer $2,000（全部已付）+ 房产税 $待填
房产税=持有期经常性成本，需租金覆盖
=
⚖️ 净盈亏
待计算
需要 PM 那边的租金数据
💡 怎么看这个数字：项目本质是「先投入审批 → 卖给建商套利」的开发项目，当前净盈亏为负是正常的（你在投钱推 Entitlement）。
🎯 真正盈亏：项目最终成败看 「Entitled 后卖地的价格 − 总投入成本基准」。租金收入只是 持有期的缓冲，能减少现金流压力但不是最终盈亏决定因素。
⚠️ 口径说明：上面这个「持有期盈亏」只看经常性收支（租金 vs 顾问费＋房产税）。一次性买入成本（买入价、经纪人佣金、escrow/closing 过户费）不在这里，它们计入下方的 「总投入成本基准」，那才是算最终卖地回报用的口径。
📊 假设场景（待你的真实数字）：已付项目支出已累计到 $135,438（顾问费 $130,698 + 市政费 $2,740 + 律师 $2,000）。如月租 $2,500 → 19 月 = $47,500 收租，仅能覆盖 ~36%；如月租 $1,650 → 19 月 = $31,350，覆盖 ~24%。支出靠租金难以全额回收，最终回报仍取决于卖地价。
🎯 真正盈亏：项目最终成败看 「Entitled 后卖地的价格 − 总投入成本基准」。租金收入只是 持有期的缓冲，能减少现金流压力但不是最终盈亏决定因素。
⚠️ 口径说明：上面这个「持有期盈亏」只看经常性收支（租金 vs 顾问费＋房产税）。一次性买入成本（买入价、经纪人佣金、escrow/closing 过户费）不在这里，它们计入下方的 「总投入成本基准」，那才是算最终卖地回报用的口径。
📊 假设场景（待你的真实数字）：已付项目支出已累计到 $135,438（顾问费 $130,698 + 市政费 $2,740 + 律师 $2,000）。如月租 $2,500 → 19 月 = $47,500 收租，仅能覆盖 ~36%；如月租 $1,650 → 19 月 = $31,350，覆盖 ~24%。支出靠租金难以全额回收，最终回报仍取决于卖地价。
🧱
总投入成本基准（Total Cost Basis）
最终回报 = 卖地价 − 这里的总投入。包含一次性买入成本 + 持有期所有支出。
占位待填
🏷️ 买入价
$待填
一次性 · 收购成本
🤝 经纪人佣金
$待填
一次性 · 买入时
📑 Escrow/过户费
$待填
一次性 · closing fee
🏛️ 累计房产税
$待填
持有期 · 2024-11 至今
🏗️ 已付顾问+政府费
$135,438
持有期 · 全部已付 · Entitlement 推进
Σ 总投入成本基准
待计算
📌 减项提醒：买入时若未付清的租金收入（持有期累计收租）会在最终结算时抵减总投入，提高净回报。最终净回报 ≈ 卖地价 − 总投入成本基准 ＋ 持有期净租金。
💰
已开账单总额
$135,438
CREDE $71.1K + RESI $20K + Petra $11.6K + MBI $25.9K + 市政 $2.7K + 律师 $2.0K
✅
逾期未付
$0
全部账单已结清 · 无逾期
💵
已确认已付
$135,438
23 张已付 + Cox 律师 $2,000 retainer · 含 MBI retainer/市政费
📋
合同总额
$376K
CREDE $172K + MBI 土木 $87K + RESI $55K + MJS $25.5K + MBI DD $25K + Petra $11.5K
⚠️
CREDE 发票编号关键澄清（基于邮箱标签 + 扫描）
CREDE 用 两套并行的发票编号：
✓
✗
之前 V5/V6 看到的 "$2,018.75" 是 Apple Valley 的 Inv 3820-2501-4，不属于 Menifee。
✓
3820-2502-X = Menifee 项目（本仪表盘只追踪这些）✗
3820-2501-X = Apple Valley 项目（不在 Menifee 仪表盘中追踪）之前 V5/V6 看到的 "$2,018.75" 是 Apple Valley 的 Inv 3820-2501-4，不属于 Menifee。
✅
债务 / 账单状态（基于真实 PDF）
全部结清 · 无逾期
🏛️ CREDE / Murow
✓ 已付
8 张 (3820-2502-1~8) · 2025-09 至 2026-04
$62,067.74
🏠 RESI 建筑师
✓ 已付
4 张 (25081-00001~04) · ACH $20K 2026-05-21
$20,000.00
🛠️ Petra 地勘
✓ 已付
2 张 (119465 + 119559) · 2026-02 / 03
$11,550.00
✓ 当前应付 / 逾期 = $0。截至 2026-06-17，CREDE + RESI + Petra 三家共 14 张发票（$93,617.74）全部结清，无未付或逾期账单。新发票到账后在此更新。
🔮
未来待开账单（尚未开票 · 不计入当前债务）
🏛️ CREDE 后续月度
合同剩余
2026-05 后 ENT retainer · 合同 $172K 内
$9,000 / 月（预计）
🏠 RESI Phase II
未启动
Entitlement/Planning 阶段 · 合同剩余
$35,000（合同剩余）
⚖️ Land Use Attorney
✓ 已签 + 已付定金
Cox Castle · Chris Burt · 聘用协议 2026/06/17 签字
$2,000 retainer 已电汇 · 工作启动
📂 各供应商真实金额 (基于 Drive PDF 直接读取)
🏛️
✓ 已付
CREDE
合同 $172K · Murow DC
$71,067.74
9 张全部已付 (3820-2502-1~9)
ENT 进度: 43% / $162K
编号 3820-2502-X
2025-09 至 2026-05 · $9K/月
编号 3820-2502-X
2025-09 至 2026-05 · $9K/月
🏠
✓ 已付
RESI 建筑师
合同 $55K · 项目 25081
$20,000
4 张全部已付 (00001~00004)
Phase I 概念设计 ✓ 完成
ACH $20K · 2026-05-21 付清
Phase II 设计 $35K 未启
ACH $20K · 2026-05-21 付清
Phase II 设计 $35K 未启
📐
✓ 已结清
MBI 工程顾问
DD $27K (206669) + 新约 $87K (213665)
$28,080
DD 已结清 + Townhome 首期 $1,080
DD: 6 张 Est · $27K retainer ✓
🆕 Townhome 土木 $87K · RR 031226
暂定分块图/水质管理计划/水文 · 1% 启动
🆕 Townhome 土木 $87K · RR 031226
暂定分块图/水质管理计划/水文 · 1% 启动
🛠️
✓ 已付
Petra 地勘
合同 $11.55K · 26-121P
$11,550
2 张全部已付 · 合同已用满
#1e40af ($5,866) · 2026-02-28
#1e40af ($5,684) · 2026-03-31
现场+实验室+渗透 ✓
#1e40af ($5,684) · 2026-03-31
现场+实验室+渗透 ✓
🌳
🆕 新增
MJS Design
合同 $25.5K · 景观设计
$0 已开
2026-03-11 已签字
Phase I 概念 $13.5K
Phase II 设计 $12K
Menifee 多个住宅经验
Phase II 设计 $12K
Menifee 多个住宅经验
🏛️
✓ 已付
City of Menifee
政府申请费 · 含卡费
$2,740.23
Pre-App PR26-0052 · 2026-04-13 Visa 付
Pre-App 费 $2,647.57 + 卡费 $92.66
后续 暂定分块图/场地开发计划 申请费另计
预估 $10K-$30K (未启动)
后续 暂定分块图/场地开发计划 申请费另计
预估 $10K-$30K (未启动)
📊 项目总投入进度（基于真实合同 $376K）
合同总额 = CREDE $172K + MBI 土木 $87K + RESI $55K + MJS $25.5K + MBI DD $25K + Petra $11.5K
✅ 已确认已付
$135,438
36% / $376K 合同
✅ 已开账单未付
$0
无逾期 · 全部结清
📋 合同剩余
$244,647
CREDE ENT + MBI 土木 + RESI Phase II + MJS
📌 注：合同 $376K 不含 Land Use Attorney（Cox Castle，按时计费）、后续市府 暂定分块图/场地开发计划 申请费、Path B/C 触发成本、潜在的 Plan C 产品转换成本
📊 合同进度一览 （已开账单 / 合同总额）
🏛️ CREDE
41%
$71.1K / $172K
📐 MBI 土木
1%
$1.1K / $87K
🏠 RESI
36%
$20K / $55K
🌳 MJS 景观
0%
$0 / $25.5K
📐 MBI 尽调
100%
$27K / $27K ✓
🛠️ Petra
100%
$11.6K / $11.6K ✓
⚖️ Cox Castle
按时计费 · 无封顶（$865/hr）· ✓ 已签字 + $2,000 retainer 已电汇（2026/06/17）· 工作启动
📌 进度 = 已开账单 ÷ 合同总额。CREDE/MBI 土木为持续合同(后续按月/按阶段递增);RESI Phase II($35K)、MJS 两阶段尚未启动。下方时间线为每张账单的明细。
📋 真实账单时间线（共 23 张 · 全部已付 · PDF 直读）
供应商 \ 月份
5/25
6/25
7/25
8/25
9/25
10/25
11/25
12/25
1/26
2/26
3/26
4/26
5/26
6/26
📐 MBI
$25.9K
$14.3K
DD
DD
DD
DD
$27K
$1.1K
🏛️ CREDE
$71.1K
$1.1K
$7.0K
$9.0K
$9.0K
$9.0K
$9.0K
$9.0K
$9.0K
$9.0K
🏠 RESI
$20.0K
$5.5K
$5.0K
$5.0K
$4.5K
🛠️ Petra
$11.6K
$5.9K
$5.7K
🏛️ City
$2.7K
$2.7K
🖱️ 把鼠标悬停在上面任意一张账单标记上，即可浮现它的合同/明细（点击则固定显示在这里）
📄 完整逐张清单（备份 · 点击展开）
明细已可在上方泳道图上悬停查看；此处为完整的竖排备份清单（数据一致）。
Est 1 / 1248260
Menifee DD · 期间 4/27/25 · ✓ retainer 抵销
合同 / 明细
MBI 工程顾问 · 尽职调查 (DD)
Job #1e3a8a · DD 提案约 $24,896 · 预付 $27,000 retainer
| 第 1 期估算 · 期间至 2025/04/27 | $14,282.50 |
| 从 $27K retainer 中抵销，无需另付 | ✓ retainer |
Est 2 / 1252945
Menifee DD · 期间 5/25/25 · ✓ retainer 抵销
合同 / 明细
MBI 工程顾问 · 尽职调查 (DD)
Job #1e3a8a · 第 2 期估算 · 期间至 2025/05/25 · 金额计入 $27,000.00 累计、从 $27K retainer 抵销
Est 3 / 1254786
Menifee DD · 期间 6/29/25 · ✓ retainer 抵销
合同 / 明细
MBI 工程顾问 · 尽职调查 (DD)
Job #1e3a8a · 第 3 期估算 · 期间至 2025/06/29 · 金额计入 $27,000.00 累计、从 $27K retainer 抵销
Est 4 / 1257354
Menifee DD · 期间 7/27/25 · ✓ retainer 抵销
合同 / 明细
MBI 工程顾问 · 尽职调查 (DD)
Job #1e3a8a · 第 4 期估算 · 期间至 2025/07/27 · 金额计入 $27,000.00 累计、从 $27K retainer 抵销
Est 5 / 1260387
Menifee DD · 期间 8/24/25 · ✓ retainer 抵销
合同 / 明细
MBI 工程顾问 · 尽职调查 (DD)
Job #1e3a8a · 第 5 期估算 · 期间至 2025/08/24 · 金额计入 $27,000.00 累计、从 $27K retainer 抵销
3820-2502-1
DD 按时计费 · 5 个工程师工时 · 到期 2025/10/15 · ✓ 已付
合同 / 明细
CREDE / Murow · 合同总额 $172,000
业主代表 · Managed by Michael Johnston · 项目 3820-2502
| 🔍 尽职调查 (DD) · 预算 $10,000 | 本期 $1,100 |
| 按工时计费 · 5 名工程师工时 | DD 累计 $1,100 |
| 📐 报批服务 (ENT) · 预算 $162,000 | 未启动 |
| 本张发票 | $1,100.00 |
Est 6 / 1263518
Menifee DD · 累计 $27,000.00 / $27K retainer · ✓ 结清
合同 / 明细
MBI 工程顾问 · 尽职调查 (DD) · 收尾
Job #1e3a8a · 第 6 期估算 · 期间至 2025/09/28
| DD 累计已开 | $27,000.00 |
| 预付 retainer | $27,000.00 |
| retainer 余额 · 应付 | $0（结清，剩 ~$2,139） |
3820-2502-2
ENT 月度顾问费（含 DD 尾款）· 到期 2025/11/15 · ✓ 已付
合同 / 明细
CREDE / Murow · 报批服务 (ENT) 启动
ENT 预算 $162,000 · 费用自起始日按比例计 · 完成度 4%
| 📐 ENT 报批服务 · 本期（首月按比例） | $6,967.74 |
| ENT 累计 | $6,967.74 / $162,000 |
| DD 累计（已用） | $1,100 / $10,000 |
| 本张发票 | $6,967.74 |
3820-2502-3
ENT 月度顾问费 · 到期 2025/12/15 · ✓ 已付
合同 / 明细
CREDE / Murow · 报批服务 (ENT) 月度
ENT 预算 $162,000 · 完成度 10%
| 📐 ENT 报批服务 · 本期月度 | $9,000.00 |
| ENT 累计 | $15,967.74 / $162,000 |
| 本张发票 | $9,000.00 |
3820-2502-4
ENT 月度顾问费 · 到期 2026/01/15 · ✓ 已付
合同 / 明细
CREDE / Murow · 报批服务 (ENT) 月度
ENT 预算 $162,000 · 完成度 15%
| 📐 ENT 报批服务 · 本期月度 | $9,000.00 |
| ENT 累计 | $24,967.74 / $162,000 |
| 本张发票 | $9,000.00 |
3820-2502-5
ENT 月度顾问费 · 到期 2026/02/15 · ✓ 已付
合同 / 明细
CREDE / Murow · 报批服务 (ENT) 月度
ENT 预算 $162,000 · 完成度 21%
| 📐 ENT 报批服务 · 本期月度 | $9,000.00 |
| ENT 累计 | $33,967.74 / $162,000 |
| 本张发票 | $9,000.00 |
25081-00001
Phase I 概念设计 / Pre-App · ✓ 已付 (ACH $20K · 2026/05/21)
合同 / 明细
RESI 建筑师 · 合同总额 $55,000
项目 25081 Menifee Cluster Home · 服务期至 2026/01/31
| 🎨 Phase I 概念设计 / Pre-App · 预算 $20,000 | 本期 $5,500 |
| 累计已开 | $5,500 / $20,000 |
| 🏛️ Phase II Entitlement/规划审批 · 预算 $35,000 | 未启动 |
| 本张发票 | $5,500.00 |
3820-2502-6
ENT 月度顾问费 · 到期 2026/03/15 · ✓ 已付
合同 / 明细
CREDE / Murow · 报批服务 (ENT) 月度
ENT 预算 $162,000 · 完成度 27%
| 📐 ENT 报批服务 · 本期月度 | $9,000.00 |
| ENT 累计 | $42,967.74 / $162,000 |
| 本张发票 | $9,000.00 |
119465
地勘 · 现场 + 实验室 + 设备 + 渗透 · ✓ 已付
合同 / 明细
Petra 地勘 · 尽职调查 · 项目 26-121 (25450 Sherman Rd)
专业工时 + 其他直接费用 · 服务期至 2026/02/28
| 高级工程技术员 @ $147/h · 现场准备/Dig Alert (4h) | $588.00 |
| 渗透/Percolation 测试 (8h) | $1,176.00 |
| 采样 土/水/混凝土 (6h) | $882.00 |
| 样品取送 (2h) | $294.00 |
| 助理专业 @ $164/h · 现场准备 (2h) | $328.00 |
| 主要专业 @ $304/h · 现场调度/监督 (2h) | $608.00 |
| 公司设备 (2 × $125) | $250.00 |
| 钻机租赁 Drill Rig Rental | $1,740.00 |
| 本张发票 | $5,866.00 |
25081-00002
Phase I 概念设计 / Pre-App · ✓ 已付 (ACH $20K · 2026/05/21)
合同 / 明细
RESI 建筑师 · 合同总额 $55,000
项目 25081 · 服务期至 2026/02/28
| 🎨 Phase I 概念设计 / Pre-App · 预算 $20,000 | 本期 $5,000 |
| 累计已开 | $10,500 / $20,000 |
| 本张发票 | $5,000.00 |
3820-2502-7
ENT 月度顾问费 · 到期 2026/04/15 · ✓ 已付
合同 / 明细
CREDE / Murow · 报批服务 (ENT) 月度
ENT 预算 $162,000 · 完成度 32%
| 📐 ENT 报批服务 · 本期月度 | $9,000.00 |
| ENT 累计 | $51,967.74 / $162,000 |
| 本张发票 | $9,000.00 |
119559
地勘 · 第二张 · 报告 / 测试 · ✓ 已付
合同 / 明细
Petra 地勘 · 项目 26-121 (25450 Sherman Rd)
服务期至 2026/03/31
| 初步岩土工程评估（含两次可选渗透测试） 25450 Sherman Rd · 4.76± 英亩 · Menifee · 固定费 | $5,684.00 |
| 本张发票 | $5,684.00 |
City of Menifee · PR26-0052
预申请审查费 (Pre-Application Review) · Visa 付款 · ✓ 已付
合同 / 明细
City of Menifee · 政府申请费
发票 #3b5b8a (2026/04/09) · 记录 PR26-0052 · 56 户 SFR 预申请 · 25450 Sherman Rd
| 预申请审查费 Pre-Application Review | $2,647.57 |
| 信用卡手续费 (3.5%) | $92.66 |
| 实付（Visa …3723 · 2026/04/13） | $2,740.23 |
付款方 Riverside Ranch Properties · 收据 005303-0013 · 后续 暂定分块图/场地开发计划 正式申请费另计。
25081-00003
Phase I 概念设计 / Pre-App · ✓ 已付 (ACH $20K · 2026/05/21)
合同 / 明细
RESI 建筑师 · 合同总额 $55,000
项目 25081 · 服务期至 2026/03/31
| 🎨 Phase I 概念设计 / Pre-App · 预算 $20,000 | 本期 $5,000 |
| 累计已开 | $15,500 / $20,000 |
| 本张发票 | $5,000.00 |
3820-2502-8
ENT 月度顾问费 · 到期 2026/05/15 · ✓ 已付
合同 / 明细
CREDE / Murow · 报批服务 (ENT) 月度
ENT 预算 $162,000 · 完成度 38% · 合同累计 $62,067.74 / $172,000
| 📐 ENT 报批服务 · 本期月度 | $9,000.00 |
| ENT 累计 | $60,967.74 / $162,000 |
| DD + ENT 合同累计 | $62,067.74 / $172,000 |
| 本张发票 | $9,000.00 |
25081-00004
Phase I 概念设计 / Pre-App · 4 张以一笔 ACH $20,000 于 2026/05/21 付清（addendum 25081-00001-4）· ✓ 已付
合同 / 明细
RESI 建筑师 · 合同总额 $55,000 · Phase I 收尾
项目 25081 · 服务期至 2026/04/30
| 🎨 Phase I 概念设计 / Pre-App · 预算 $20,000 | 本期 $4,500 |
| 累计已开（Phase I 已用满） | $20,000 / $20,000 |
| 🏛️ Phase II Entitlement/规划审批 · 预算 $35,000 | 未启动 |
| 本张发票 | $4,500.00 |
💵 RESI 4 张合计 $20,000 以一笔 ACH 于 2026/05/21 付清（addendum 25081-00001-4 · RR CHECK …0560 → RESI …4002）。
1286991 · 🆕 Townhome 土木
MBI 新合同 213665（Menifee Townhome）首期 · ACH 付款 · ✓ 已付
合同 / 明细
MBI 土木工程 · 合同总额 $87,000
协议 RR 031226 · 项目 213665 Menifee Townhome · Client = Riverside Ranch LLC · 服务期至 2026/05/03
| 1 初步 水质管理计划 | $16,000 · 0% |
| 2 现况场地图 | $5,000 · 0% |
| 3 概念竖向/排水 | $14,500 · 0% |
| 4 概念市政管线 | $12,500 · 0% |
| 5 概念场外改善 | $6,000 · 0% |
| 6 初步消防总图 | $5,000 · 0% |
| 7 暂定 Vesting 分块图 | $13,000 · 0% |
| 8 水文研究 | $7,000 · 0% |
| 9 项目协调 (T&M) · 14% | $1,080.00 |
| 本张发票（总进度 1%） | $1,080.00 |
3820-2502-9
ENT 月度顾问费 · 到期 2026/06/15 · ✓ 已付
合同 / 明细
CREDE / Murow · 报批服务 (ENT) 月度
ENT 预算 $162,000 · 完成度 43% · 合同累计 $71,067.74 / $172,000
| 📐 ENT 报批服务 · 本期月度 | $9,000.00 |
| ENT 累计 | $69,967.74 / $162,000 |
| DD + ENT 合同累计 | $71,067.74 / $172,000 |
| 本张发票 | $9,000.00 |
💡 来源：金额直接从 PDF 发票读取。CREDE(9) + RESI(4) + Petra(2) + MBI(6 DD + 1 土木) + City(1) 共 23 张截至 2026-06-17 全部已付，无逾期。RESI 4 张以一笔 $20,000 ACH(2026-05-21) 付清；City 预申请费经 Visa(2026-04-13) 付清。新发票到账后在此追加。
🔮 未来成本敞口（按优先级）· 点击展开
⚖️ Land Use Attorney ✓ 已签约
Cox Castle (2026/06/16) · 法律意见书 · 当前最高优先
🏠 RESI Phase 2
第二出入口修订 · 设计深化
📐 MBI Townhome 持续
Topo / Grading / 水质管理计划 · 按月开始
🏛️ CREDE 持续月度
预计 9-18 个月持续
🏛️ 市府申请费
暂定分块图 + 场地开发计划 正式递交
🌳 CEQA + ALUC + 古生物
DD 发现的额外审批
⚠️ Overlay 推动 (仅 Path B)
市议会推动 · 仅条件触发
⚠️ BTR 产品转换 (仅 Plan C)
RESI 重新设计 · 兜底
15
📑 合同详情
Contracts, Scope & Risks
🆕 重点·风险版
每家顾问一张卡片:左侧范围 + 费用,右侧重点 / 风险 / 注意点,顶部进度条显示已开占合同比例。原件存于 04_财务_Finance/01_合同提案。按合同金额排序。
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CREDE / Murow
进行中 · ENT 43%
合同 $172,000
业主代表 · 编号 3820-2502 · Michael Johnston (Director of Forward Planning)
📋 范围
统筹 City 报批全流程(部门协调、Pre-App、entitlement 推进)的 owner's rep。💰 费用
DD 尽调 $10,000(已用满)+ ENT 报批 $162,000;ENT 按 $9,000/月 retainer,已开 9 张到 2026-05。⚠️ 重点 / 风险 / 注意
- 最大单笔合同,按月扣 $9K,项目周期越长总额越高(剩约 $101K 未开)。
- 这是协调/推进费,不是出图费——图纸由 RESI/MBI/MJS 出。
- 现金流:预计还需持续 ~10+ 个月月付。
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MBI 土木工程
刚启动 · 1%
合同 $87,000
🆕 协议 RR 031226 · 项目 213665 · 签约主体 Riverside Ranch LLC
📋 范围(9 项交付物)
水质管理计划、现况场地图、概念竖向/排水、概念管线、场外改善、消防总图、暂定归属分块图、水文研究、项目协调。💰 费用表
水质管理计划 $16K · 竖向 $14.5K · 管线 $12.5K · 分块图 $13K · 水文 $7K · 协调 $7.5K · 消防 $5K · 现况 $5K · 场外 $6K · 杂项 $0.5K。⚠️ 重点 / 风险 / 注意
- ⚠️ 几乎全未开($86K 待开),一旦土木设计启动会快速消耗。
- ⚠️ 边界产权测量、物探、地下管线探测不含，需另收费(隐藏成本)。
- 暂定归属分块图 是报批必需的关键交付物。
- 甲方需支付所有政府费。
📖 9 项任务逐条解释（干什么 · 为什么 · 合同怎么写）
① 水质管理计划 · $16K
干什么：编制初步水质管理计划，设计雨水最佳管理措施。
为什么：场地属"水文改造敏感区"，须满足市政雨水排放许可——开发后 2 年一遇雨洪峰值不得超过开发前的 110%。
合同怎么写：含草稿与终稿、2 轮修改；交付初步水质管理计划。
② 现况场地图 · $5K
干什么：画现状底图（现有建筑、围墙、相邻街道、停车场、路缘沟、灯杆、地役权、边界、人行道、绿化等）。
为什么：后续所有设计的底图，市府要看现状。
合同怎么写：1 张，含 2 轮市政审图（共 3 次提交）。
③ 概念平整与排水 · $14.5K
干什么：初步平整图——坡度、水流方向、建筑首层标高、场地标高、排水设施。
为什么：决定土方与排水怎么走，是场地能否建的关键。
合同怎么写：1 张，含 2 轮修改。
④ 概念公用设施（管线） · $12.5K
干什么：初步管线图——供水、污水、雨水管及干管线路。
为什么：确认水/污/雨三通如何接入场地。
合同怎么写：1 张，含 2 轮修改；干管定位可另计。
⑤ 场外改造（道路拓宽） · $6K
干什么：相邻城市道路拓宽图——路缘沟、路面、人行道、路灯。
为什么：市府要求项目承担相邻道路的拓宽义务。
合同怎么写：1 张，含 2 轮修改。
⑥ 消防总平面 · $5K
干什么：全场消防总图——消火栓位置、水带拉距、消防车道、转弯半径。
为什么：满足消防部门对通道与消火栓的要求。
合同怎么写：1 张，含 2 轮修改。
⑦ 暂定归属分块图 · $13K
干什么：按市府现行标准编制联排住宅用途的暂定归属分块图（把地块正式分成可售单元的法律图纸）。
为什么：报批的核心法律图纸，决定地块怎么分、能否卖给建商；业主需提供最新产权报告。
合同怎么写：1 张，含 2 轮修改。
⑧ 水文研究 · $7K
干什么：水文计算与图表，评估并确定雨水滞留/水质设施的规模。
为什么：用地变更会影响下游河流，须做雨洪与水质缓解设施；结果并入水质管理计划。
合同怎么写：计算并入水质管理计划。
⑨ 项目协调（按时） · $7.5K
干什么：参加进度会议、与业主及外部设计团队协调、向业主汇报推进。
为什么：多方（建筑/景观/律师/市府）协同推进报批。
合同怎么写：按时计，预算约 20–24 小时，超出另计；交付会议纪要。
合同明确不含（需另收费）：项目红线外的设计、共有产权图（资料齐后再做）、产权检索/评估/收购、特许使用许可/改区/专项规划修正、考古与古生物认证、现有管线的定位与探挖。
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MBI 尽调（DD · 早期）
✓ 已结清 · 100%
提案 $24,896 / 实付 $27,000
项目 206669 · 2025 年初 · 6 张进度估算（Est1–6）以 $27,000 retainer 结清
📋 范围
2025 年初的场地约束尽职调查——场地详评、灾害评估（5 项）、监管要求、开发标准、密度可行性评估。📤 最终成果（Output）
30 页 Due Diligence Memo（尽调备忘录）· 2025-09-04：· 结论——无"无法做"的硬性障碍，问题都是"需额外工作和成本"；
· 5 项灾害评估全部通过 ✅；
· 6 项需处理：机场用地(ALUC)、古生物、猫头鹰、污水管、道路、大型地块规划；
· 再次确认 HDR 高密度密度差 -34%（后来演变成 降区+升区+总规修正 的核心议题）。
📎 交付物 / 说明
- 成果全文见 附录 A · 尽调摘要全文（30 页 DD Memo 已内嵌）。
- 原件：02_文档_Documents / 250904_Menifee Due Diligence Memo.pdf。
- DD 完成后，MBI 转入正式土木报批合同（213665 · $87K）。
- 提案 $24,896，实际按 $27,000 retainer 分 6 张估算全部结清。
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RESI 建筑师
Phase I 完成 · 36%
合同 $55,000
项目 25081 · 签 2026/01/16 · Chris Weimholt (Senior Principal)
📋 范围
SFD cluster 12–15 du/ac · Type V-B 2&3 层 · 3 户型/3 立面。出概念场地图、平面、彩色立面、City 报批包(含 objective design 一致性矩阵)。💰 费用
Phase 1 概念/Pre-App $20,000(已付清)+ Phase 2 报批 $35,000(未启动)。时薪 Senior Principal $280 / Principal $265。⚠️ 重点 / 风险 / 注意
- ⚠️ 甲方需先提供:ALTA survey、utility survey、地勘报告、渗透报告——前置不到位 RESI 无法推进。
- ⚠️ 代聘结构/机电等顾问加收 15% 管理费。
- 停工 >60 天收重启费、>4 个月费率可变;未付款会扣留图纸。
- Phase 2 $35K 等市府反馈后才启动。
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MJS 景观设计
未启动 · 0%
合同 $25,500
签 2026/03/11 · Mark Schattinger (President) · Menifee 经验丰富
📋 范围
Phase I 概念景观 $13,500 + Phase II 报批 $12,000。整体 illustrative、活动区、典型 cluster、植栽表/用水计算、墙篱图、开放空间计算、灌溉总图、遮荫图。💰 费用
固定费两阶段共 $25,500;时薪 President $150 / Sr.LA $125 / PM $100。⚠️ 重点 / 风险 / 注意
- 需等建筑场地图定稿后才启动(目前 $0 已开)。
- ⚠️ 20% 公共开放空间是硬性要求,直接影响排布与户数。
- 排除外部顾问(MEP/结构/树艺/测量)与超范围修改。
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Petra 地勘
✓ 已完成 · 100%
合同 $11,550
P.N. 26-121P · 25450 Sherman Rd · 4.76 英亩 · 高程 1,433–1,440 ft
📋 范围
初步岩土评估:最多 3 个钻孔(15–65 ft)+ 实验室(密度/膨胀指数/腐蚀性)= $9,650;2 次渗透测试(5–10 ft)= $1,900。两张发票已付清。⚠️ 重点 / 风险 / 注意
- 已完成,无未结风险。
- 📌 报告是 RESI/MBI 做基础与排水设计的前置交付物,确保已交付给他们。
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Cox Castle 律所
✓ 已签 + 已付定金
按时计费 · 无封顶
Cox, Castle & Nicholson LLP · Christopher (Chris) Burt · 主体 Riverside Ranch Properties
📋 范围 · 状态
Romoland(Menifee)土地使用法律代理——重点制定应对 Downzone(降区)的法律策略,推进 No Net Loss / 密度问题,是解决密度难题的法律枢纽。✓ 聘用协议 2026/06/17 签字、$2,000 retainer 已电汇,工作已启动(此前 Chris 已完成 conflicts check)。
⚠️ 重点 / 风险 / 注意
- ⚠️ 费用最不可控:无上限、按小时计($865/hr)。
- ⚠️ 未付清可随时停止服务。
- 🔑 密度解决路径(降区+配对升区)依赖其法律策略/意见书——关键路径。
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City of Menifee 政府费
Pre-App 已付
$2,740.23
记录 PR26-0052 · 发票 #3b5b8a · 申报人 Rex Kathcart
📋 说明
56 户 SFR 预申请审查费已付清。这是政府收费,非顾问合同。⚠️ 重点 / 风险 / 注意
- ⚠️ 后续 暂定分块图/场地开发计划 正式申请费未发生,估 $10K–$30K(随正式递交)。
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附
附录 · 完整文档全文
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A
🔍 尽调摘要全文
Michael Baker Due Diligence Memo
B
📋 股东会议纪要全文
Shareholder Meeting Minutes · 2026-06-04
C
🎤 股东汇报演讲稿全文
Shareholder Presentation Script v3 · 专业版