🌳 Menifee 退出策略 · 决策树

25450 Sherman Rd · 56 单元报批地 · 卖掉 / 1031 交换 / 贷款套现，怎么选？
⚠️ 仅供规划参考，非税务/财务/估价建议。数字为估算（中位卖价 $3.6M）；一切以 CPA / 税务律师 / 地产经纪人核算为准。

决策路径

先定身份（这一步决定后面所有路能不能走），再选退出方式。
① 先定身份 你是「投资者」还是「dealer（为转售而开发）」？ 投资者 dealer ✓ 资本利得税 ~37% 可做 1031 · 三条路都开着 ✗ 按普通所得税（更高） 1031 用不了 · 基本只能卖 ② 选哪条路退出？ ① 卖掉交税 净到手 ~$1.9M 干净了结 · 税 ~$91万 ② 1031 交换 全额滚入 ~$2.9M 递延交税 · 需投资者身份 ③ 贷款套现 保留资产 · 借款不计税 生地难贷 · 现实性最低

三条路详解

每条路：定位 · 关键数字 · 优缺点 · 什么时候选它。
💵 ① 卖掉交税
干净退出
$1.9M
净到手现金（中位卖价 $3.6M）
资本利得税 ~$91 万（加州 ~37%）
✓ 简单、彻底了结、落袋为安
✗ 税大；若被认定 dealer 更高
什么时候选：想拿现金、不再做地产、或急需流动性。
🔄 ② 1031 交换
递延·滚大
$2.9M
可全额滚入新项目
配 65% 贷款 → 可买 ~$8M 项目 · 税递延
✓ 暂不交税、资产滚大、复利
✗ 必须再投资、45/180 天死线、需合格中介；dealer 用不了
什么时候选：想继续做地产、扩大盘子，且能论证「投资者」身份。
🏦 ③ 贷款套现
保留资产
保留
借款不计税、留住地和升值空间
但生地/报批地很难 cash-out
✓ 不卖、留资产、借款免税
✗ 低 LTV、高息、无租金还月供、风险
什么时候选：现实性最低；通常要等开发出有现金流的资产才可行。
📌 关键一步先做：找懂加州房地产的 CPA / 税务律师，先把「你算投资者还是 dealer」定下来——这一条直接决定 1031 能不能用、税率高低，是整棵决策树的总开关。

数字口径：中位卖价 $3.6M · 成本基准 ~$1.14M（买入 $990K + 报批 $135K + 过户 ~$15K）· 贷款余额 ~$585K · 卖方成本 5% · 税 ~37%（联邦 20% + NIIT 3.8% + 加州 13.3%）· 新贷款利率 6.25% / LTV 65%（2026-06 行情）。卖价务必请经纪人做 BOV——它是最大变量。所有数字为估算。