🏢 从出租房里流出来的钱 · 布局样品

样品：楼（含贷款结构）→ 流出的现金流 → 股东赚多少 → 这笔钱怎么花，全部串成一条从上往下的流。
你看布局 OK 的话，我把它嵌进 1031 主图里那栋 $8M 出租房下面。
① 这栋楼 & 它的钱怎么来的
🏢 出租房
$8M
首付 36%
$2.9M（1031 滚入）
贷款 64%
$5M @6.25% · 30年
月供 $30.8K/月 · 30 年总还 ~$11.1M（本金 $5M + 利息 ~$6.1M）
↓
租客交租金，钱从楼里流出来
② 每月现金流：收 → 花 → 剩
① 收租
$65K
每月租客交
→
② 花出去
$55.8K
运营$25K+月供$30.8K
→
③ 剩下
$9.2K
归股东
↓
一年累计（×12）
③ 三个股东赚多少
股东现金流（税后免二次征税）
~$110K / 年
三人平分
≈ 每人 $37K/年
↓
这 $110K 怎么拿出来花？
④ 股东这笔钱怎么花（LLC 穿透，不再交第二遍税）
💰
分红分掉
按股份直接分现金，各自花。
最直接
🧾
发工资/管理费
给出力的股东发薪，算公司费用。
要交薪资税
🏦
股东借款
从公司借出来用，借款不算收入。
需还/计息
💡 除了这 $110K 现金流，日后还能 cash-out 再融资（把楼升值部分借出来，借款免税）拿一大笔给三人分——这就是"钱不断流出来"的第二个水龙头。
* 全部为行情估算，非投资/税务/法律建议；租金、cap rate、利率、LTV、分配方式均以具体物业、贷款方与 CPA/税务律师意见为准。